Konut sektöründeki gelişmeler ne yönde?

Gayrimenkul ve özellikle de konut, Türk yatırımcısının en gözde yatırım enstrümanlarından birisidir. Özellikle faizden kaçmak isteyen tasarruf sahiplerinin en önemli yatırım araçlarından birisi olan gayrimenkul yatırımları son dönemdeki getirileri ile de ilgi çekmeye devam ediyor. Ayrıca bizim toplumumuzda "bir ev sahibi olmak" da en büyük amaçlardan birisi olduğu için konut talebi ekonominin en zorda olduğu dönemlerde bile bir şekilde devam eder. Yani yurtiçi yerleşikler konutu hem bir ihtiyaç hem de yatırım aracı olarak talep etmeye devam ediyor. Yurt içi yerleşiklerin devam eden bu talebine dönem dönem çeşitli nedenlerle yabancıların da katılması ile oluşan güçlü talebe konut arzı aynı hızda cevap veremeyince de fiyatlarda hızlı artışlar görüyoruz. Elbette bu fiyat artışlarındaki inşaat maliyetlerindeki artışlar da oldukça etkili oluyor.

Bir süreden bu yana konut fiyatlarında reel olarak gerilemeye tanık olmuştuk. Elbette bundaki en önemli neden talepteki dalgalanmaydı. Bu talebi belirleyen en önemli unsur da yatırım amaçlı konut talep edenlerin yüksek mevduat faizlerine yönlenmesiydi. TL’nin reel getirisinin konutun reel değerinden yüksek olduğunun görülmesi ile yatırım amaçlı konut talep edenlerin sayısı azalmıştı. Ancak son dönemde konut talebinin önemli ölçüde arttığını ve satılan konut adedinin son 4 aydır hızla yükseldiğini görüyoruz. Örneğin Ekim ayında toplam 165.138 konut el değiştirdi. Bunların 57.679 tanesi yeni konutlar olurken 107.459 tanesi de ikinci el konut olmuş.

Konut talebinin artmasındaki bir diğer önemli değişken de Merkez Bankası’nın faiz indirimlerine başlayacağına ilişkin oluşan beklenti. Zira faiz indirimlerinin başlaması ile konut kredisi faizlerinin de düşeceği biliniyor. Düşecek olan konut kredisi faizleri neticesinde de kredi ile konut talebi de artacağından konut fiyatlarının artması bekleniyor. Bu yüzden konut ihtiyacı olanlar konut fiyatları daha da yükselmeden hızlıca konut alma gayretine giriyorlar. Bu arada birkaç aydır hafifçe gerileyen konut kredisi faizlerini fırsat bilen 21.095 kişi de bu faiz seviyelerine rağmen konut almayı tercih etmişler. Bu sayı bundan 5 ay önce sadece 6.813 kişiydi.

Konunun bir diğer boyutu da kredisiz yani peşin satılan konutlar. Burada da genellikle yastık altından çıkan altın ve dövizlerin kullanıldığını biliyoruz. Zira konut fiyatlarına baktığımızda bir süredir reel olarak gerileme devam ediyor. Merkez Bankası’nın hesaplamalarına göre Eylül’de bir önceki yılın aynı ayına göre konut fiyatları reel olarak %14,7 oranında azalmış durumda. Bu durumu gören çok sayıda bireyin altın ve dövizlerini konuta çevirmek için konut talebi oluşturduğunu da görüyoruz.

Özetle yukarıda sıraladığım nedenler başta olmak üzere pek çok nedenden dolayı önümüzdeki dönemde konut talebinin artarak devam edeceğini ve bunun da fiyatlar üzerinde yukarı yönlü etki oluşturabileceğini değerlendiriyorum. Ayrıca önümüzdeki aylarda faiz indirimlerinin başlaması ile beraber konut kredisi talebinin de oldukça hızlı bir şekilde artacağını öngörmek mümkün.